2009年05月12日

変動金利/固定金利どちらを選ぶ? 住宅ローンの金利動向予想

住宅ローン変動金利固定金利がありますが どちらを選ぶかで支払う金利に大きな差が出てきます。

三菱東京UFJの金利で比較してみます。
保証料利息組込み型の変動金利住宅ローン金利は2.675%です。

代表的な固定金利ローンフラット35の今日現在の金利は 団体信用生命保険料込みで4.06%です。

変動金利は短期プライムレート等の短期金利
固定金利は10年国債の利回り等の長期金利に連動します。

変動金利ローンと固定金ローンフラット35金利差は1.385% もありますので
変動金利2.675%から変動しないということであれば 変動金利で借りれば1.385%の金利差分得をするわけです。

3000万円を35年返済で借りた場合で 金融電卓HP 12c で計算して比較してみます。

固定金利:4.06%の場合
3000[PV] 35[g][n] 4.06[g][i] [PMT]
と入力すると
月々の支払い金額:13.39万円
と計算できます。
この場合、総支払額5,624万円となります。

変動金利:2.675%の場合
3000[PV] 35[g][n] 2.675[g][i] [PMT]
と入力すると
月々の支払い金額:11.01万円
と計算できます。
この場合、総支払額4,623万円となります。

変動金利固定金利月々の支払い額の差額2.38万円
支払い総額の差額は1001万円
にもなり金利が変わらなければ変動金利のほうが 金利が安いのでお得となるわけです。

しかし、変動金利という名前からわかるとおり、 変動金利短期金利に合わせて変動します。

しかも、現在は未曾有の低金利ですから 今後金利は上がっていくと考えるのが自然でしょう。

変動金利で借りて5年毎に1%ずつ金利が上がり15年経過後に5.675%で落ち着い た場合をシミュレーションしてみます。

この場合の総返済額は以下のようになり、35年間の総返済額5856万円と計算できます。

固定金利の場合は5624万円でしたから、 これぐらいの金利上昇があった場合は固定金利の方が5856-5624=232百万 固定金利のほうがお得ということになります。

年次金利返済額返済合計残高
1〜5年目2.675%11.01660.62722.85
6〜10年目3.675%12.49749.42449.88
11〜15年目4.675%13.86831.62158.85
16〜20年目5.675%15.06903.61823.22
21〜25年目5.675%15.06903.61377.79
26〜30年目5.675%15.06903.6786.59
31〜35年目5.675%15.06903.60

今回は15年後に5.675%という仮定をしましたが、 変動金利の上限はありませんから10%となることも ないわけではありません。

もし仮にそうなった場合は月々の返済額は20万円以上になり 給料が大幅に上がらないかぎりは返済は非常に困難になると いわざるをえません。

今後の金利がどうなるかは誰にもわからないことから、 長期間のローンを組むのであれば多少金利は高くても 固定金利ローンを選択するのが無難といえるのではないでしょうか。

2009年05月07日

住宅ローンの変動金利について

住宅ローンには固定金利と変動金利がありますが、 今回は変動金利について考えてみます。


変動金利の長所は固定金利と比較して金利が低いこと。


短所は金利上昇のリスクを負わなければならないことです。


変動金利は短期プライムレートに連動して金利が変動し、 半年に1回金利の見直しがなされます。


しかし、返済額の見直しは5年に一度となります。


金利の変動分がどのように調整されるかというと 金利が上がった場合は返済額の内の利息の割合が増えて 元本部分が減ります。

金利が下がった場合は返済額の利息の割合が減って 元本の割合が増えることになります。


金利が急に上昇しても5年間は支払額が据え置きの為、 すぐには金利上昇によるデメリットを実感できませんが、 5年後にローン残高と残りの返済期間で月々の返済額が 再計算されるので金利上昇していた場合は月々の 返済額が増えてしまうことになります。


極端な話をすると この返済額の5年据え置きのせいで、 5年間ローンを払っても 急激にに金利上昇した場合、 5年後にこの未払い利息が元本に繰り入れされて 元本は全く減らずに逆に増えてしまうという ことだってありえるわけです。


しかし、5年毎の支払額の見直しの際は、 前回の支払額の1.25倍以上には上がらない取り決めとなっており、 支払額の大幅な上昇は生じない仕組みになっています。


変動金利の場合、急激な金利上昇局面では、 表面に現れてこない未払い利息について 把握しておく必要があります。


このように変動金利型の住宅ローンは低金利と引き換えに 金利上昇リスクを背負い込まなければいけなくなるので 長期間、高額ローンの場合はあまりお勧めできません。


短期間の小額ローンなら低金利の恩恵を受けることができますので 検討してみるといいかもしれませんね。



posted by じゅたく at 22:12| Comment(1) | TrackBack(0) | 住宅ローンの基礎知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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