2009年06月18日

住宅ローンの繰上げ返済の効果を金融電卓HP-12Cを使ってシミュレーション

今回は、住宅ローンの繰上げ返済について考えてみます。
住宅ローンは一度組んだらそれっきりという人が多いと思いますが、
定期的に見直しをしないと大きな金額を損することになりかねないのです。

アインシュタインは「人類のもっとも偉大な発見は複利の力だ。」
と言ったそうですが、金利に金利がつき雪ダルマ式にお金が増えていくことを
複利といいます。逆の言葉は単利といって金利に金利が付かないことをいいます。

100万円で1%の単利で10年銀行に預ける場合を考えて見ます。
単利の場合:100万円x0.01x10=10万円の金利です。

1年複利の場合:
1年目:100万円x1.01=101万円
2年目:101万円x1.01=102.01万円
3年目:102.01万円x1.01=103.03万円
...
10年目:109.37万円x1.01=110.46万円
金利は10.46万円となり、複利の方が4600円多くもらえます。

単利は元本の100万円にしか金利がつかないのに対して、
複利は金利に金利が付いた分多く金利がつくわけです。

1%、10年では大したことがないですが、
これが3%、35年となった場合はどうなるか計算してみます。

単利の場合の金利:105万円 元本合計:205万円
複利の場合の金利:181.39万円 元本合計:281.39万円(金融電卓で計算)

単利の場合は100万円が205万円にしかなりませんが、
複利の場合は100万円がなんと281万円にもなってしまいます。

これがアインシュタインの言う「複利の力」というわけです。

お金を預ける時はすばらしい複利の力ですが、
住宅ローンを組む場合は逆に複利の力で金利が
とられていくわけですから大変です。

3000万円、3%、35年の返済総額は4849万円、
1849万円も金利を取られてしまいます。

頭金で100万円払って2900万円借りた場合の返済総額は
4687百万円、金利は1687百万円となり、

頭金で100万円払うだけで162万円も金利が安くなる計算になります。

早い時期の繰上げ返済は同じように金利軽減の効果がありますので、
ある程度まとまったお金ができた場合は繰り上げ返済すると
結構な金利節約となります。

3000万円、3%、35年の返済総額は4849万円の場合で
5年間目で100万円の資金ができたので繰り上げ返済した場合、
残りの30年で2738万円の元本が2638万円となり、
4155万円が4003万円と152万円の節約になります。

同じ100万円を繰り上げ返済する場合でも、
20年後に100万円繰り上げ返済した場合は、
元本が1670万円、支払い期間が15年に減っているので
残りの支払い総額は2078万円→1951万円となり、
節約できる金利は126万円となり5年目に繰り上げした場合と
比較すると26万円節約額は少なくなります。

このように繰り上げ返済をするとかなりの額を節約することができて、
繰上げ返済の時期も早ければ早いほうがいいということがわかりました。


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