2009年05月12日

変動金利/固定金利どちらを選ぶ? 住宅ローンの金利動向予想

住宅ローン変動金利固定金利がありますが どちらを選ぶかで支払う金利に大きな差が出てきます。

三菱東京UFJの金利で比較してみます。
保証料利息組込み型の変動金利住宅ローン金利は2.675%です。

代表的な固定金利ローンフラット35の今日現在の金利は 団体信用生命保険料込みで4.06%です。

変動金利は短期プライムレート等の短期金利
固定金利は10年国債の利回り等の長期金利に連動します。

変動金利ローンと固定金ローンフラット35金利差は1.385% もありますので
変動金利2.675%から変動しないということであれば 変動金利で借りれば1.385%の金利差分得をするわけです。

3000万円を35年返済で借りた場合で 金融電卓HP 12c で計算して比較してみます。

固定金利:4.06%の場合
3000[PV] 35[g][n] 4.06[g][i] [PMT]
と入力すると
月々の支払い金額:13.39万円
と計算できます。
この場合、総支払額5,624万円となります。

変動金利:2.675%の場合
3000[PV] 35[g][n] 2.675[g][i] [PMT]
と入力すると
月々の支払い金額:11.01万円
と計算できます。
この場合、総支払額4,623万円となります。

変動金利固定金利月々の支払い額の差額2.38万円
支払い総額の差額は1001万円
にもなり金利が変わらなければ変動金利のほうが 金利が安いのでお得となるわけです。

しかし、変動金利という名前からわかるとおり、 変動金利短期金利に合わせて変動します。

しかも、現在は未曾有の低金利ですから 今後金利は上がっていくと考えるのが自然でしょう。

変動金利で借りて5年毎に1%ずつ金利が上がり15年経過後に5.675%で落ち着い た場合をシミュレーションしてみます。

この場合の総返済額は以下のようになり、35年間の総返済額5856万円と計算できます。

固定金利の場合は5624万円でしたから、 これぐらいの金利上昇があった場合は固定金利の方が5856-5624=232百万 固定金利のほうがお得ということになります。

年次金利返済額返済合計残高
1〜5年目2.675%11.01660.62722.85
6〜10年目3.675%12.49749.42449.88
11〜15年目4.675%13.86831.62158.85
16〜20年目5.675%15.06903.61823.22
21〜25年目5.675%15.06903.61377.79
26〜30年目5.675%15.06903.6786.59
31〜35年目5.675%15.06903.60

今回は15年後に5.675%という仮定をしましたが、 変動金利の上限はありませんから10%となることも ないわけではありません。

もし仮にそうなった場合は月々の返済額は20万円以上になり 給料が大幅に上がらないかぎりは返済は非常に困難になると いわざるをえません。

今後の金利がどうなるかは誰にもわからないことから、 長期間のローンを組むのであれば多少金利は高くても 固定金利ローンを選択するのが無難といえるのではないでしょうか。

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