2009年05月12日

変動金利/固定金利どちらを選ぶ? 住宅ローンの金利動向予想

住宅ローン変動金利固定金利がありますが どちらを選ぶかで支払う金利に大きな差が出てきます。

三菱東京UFJの金利で比較してみます。
保証料利息組込み型の変動金利住宅ローン金利は2.675%です。

代表的な固定金利ローンフラット35の今日現在の金利は 団体信用生命保険料込みで4.06%です。

変動金利は短期プライムレート等の短期金利
固定金利は10年国債の利回り等の長期金利に連動します。

変動金利ローンと固定金ローンフラット35金利差は1.385% もありますので
変動金利2.675%から変動しないということであれば 変動金利で借りれば1.385%の金利差分得をするわけです。

3000万円を35年返済で借りた場合で 金融電卓HP 12c で計算して比較してみます。

固定金利:4.06%の場合
3000[PV] 35[g][n] 4.06[g][i] [PMT]
と入力すると
月々の支払い金額:13.39万円
と計算できます。
この場合、総支払額5,624万円となります。

変動金利:2.675%の場合
3000[PV] 35[g][n] 2.675[g][i] [PMT]
と入力すると
月々の支払い金額:11.01万円
と計算できます。
この場合、総支払額4,623万円となります。

変動金利固定金利月々の支払い額の差額2.38万円
支払い総額の差額は1001万円
にもなり金利が変わらなければ変動金利のほうが 金利が安いのでお得となるわけです。

しかし、変動金利という名前からわかるとおり、 変動金利短期金利に合わせて変動します。

しかも、現在は未曾有の低金利ですから 今後金利は上がっていくと考えるのが自然でしょう。

変動金利で借りて5年毎に1%ずつ金利が上がり15年経過後に5.675%で落ち着い た場合をシミュレーションしてみます。

この場合の総返済額は以下のようになり、35年間の総返済額5856万円と計算できます。

固定金利の場合は5624万円でしたから、 これぐらいの金利上昇があった場合は固定金利の方が5856-5624=232百万 固定金利のほうがお得ということになります。

年次金利返済額返済合計残高
1〜5年目2.675%11.01660.62722.85
6〜10年目3.675%12.49749.42449.88
11〜15年目4.675%13.86831.62158.85
16〜20年目5.675%15.06903.61823.22
21〜25年目5.675%15.06903.61377.79
26〜30年目5.675%15.06903.6786.59
31〜35年目5.675%15.06903.60

今回は15年後に5.675%という仮定をしましたが、 変動金利の上限はありませんから10%となることも ないわけではありません。

もし仮にそうなった場合は月々の返済額は20万円以上になり 給料が大幅に上がらないかぎりは返済は非常に困難になると いわざるをえません。

今後の金利がどうなるかは誰にもわからないことから、 長期間のローンを組むのであれば多少金利は高くても 固定金利ローンを選択するのが無難といえるのではないでしょうか。

2009年04月11日

住宅ローンの基礎知識(固定金利と変動金利)

緊急経済対策で住宅ローン減税も出てきたし


「そろそろ、住宅購入のチャンス到来?」


と考えている人も多いのではないでしょうか?


しかし、住宅ローンの基本について知らなければ

言われるがままにローン契約をして債務不履行!


な〜んてことになりかねませんので、

しっかりと勉強して事前準備しておくことが大切です。


今回は固定金利変動金利の違いについてです。


呼んで字のごとく固定金利は金利がローン契約時に固定されて住宅ローン返済までずーと住宅ローン金利が変わらないタイプの住宅ローンです。


金利が変わらないので当初計画した月々の支払額は変動しません


一方、変動金利は市場金利に連動して変動しますので月々の支払いがあるタイミングで変動します。金利が下がれば、支払額も下がるので問題ないですが、逆に金利が上がる場合は当初予定していた額より月々の支払い額が増えるので問題となります。


固定金利は月々の支払額が変わらない。


変動金利は月々の支払額が変わる。


ということだけ覚えていればとりあえず問題ないです。





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