2009年04月22日

住宅ローンのフラット35とは

今日は住宅ローンフラット35についてです。 フラット35住宅金融公庫が民間銀行をバックアップして 実現している固定金利住宅ローンです。

最大の特徴としては最長35年間固定金利であるという点です。

今までは住宅金融公庫が家の購入者個人に直接融資していましたが、 今は住宅金融公庫は個人への融資は基本的には行なっていません。

フラット35の仕組みとしては銀行が個人に融資し、その住宅ローン債券を 住宅金融公庫が買い上げ、機関投資家に売却するという方法で 融資を行なっています。

長期固定金利という銀行にとってのリスクを機関投資家に 肩代りしてもらうという仕組みで、 アメリカで問題となった話題のサブプライムローンと同じような仕組みとなって います。

お金を借りる方にしてみればそんなことはどうでもいいのですが参考まで。

話がそれてしまいましたが、フラット35長期固定金利です。 2009/4月現在で都市銀行では中央三井信託銀行2.990%が最安です。 その他にも融資手数料とかが必要になりますがそれらを抜きにして 3000万円を35年で返済するというケースを金融電卓 HP-12Cで計算してみると毎月の支払は115,300円となります。

毎月115,300円を35年、420回払えば返済できることになります。


固定金利借入れする時点で返済額が確定しているのが 最大のメリットといえるでしょう。


ラベル:フラット35

2009年04月18日

金利

国債増発で住宅ローン金利は上がっていくのでしょうか?
posted by じゅたく at 23:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローンの基礎知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月12日

住宅ローン減税のお得度について

住宅ローン減税が平成20年までは160万円だったのが、 平成21年から最大500万円に拡大されます。


<2009年、2010年入居の場合>

●対象となる住宅ローン年末残高:5,000万円以下の部分

●最高控除額 500万円

●控除率 1〜10年目 1%

<2011年入居の場合>

●対象となる住宅ローン年末残高:4,000万円以下の部分

●最高控除額 400万円

●控除率 1〜10年目 1%

<2012年入居の場合>

●対象となる住宅ローン年末残高:3,000万円以下の部分

●最高控除額 300万円

●控除率 1〜10年目 1%

<2013年入居の場合>

●対象となる住宅ローン年末残高:2,000万円以下の部分

●最高控除額 200万円

●控除率 1〜10年目 1%


所得税/住民税には所得控除と税額控除がありますが、 住宅ローン減税は所得控除ではなく税額控除になります。

所得控除とは税金を計算するもとの所得を控除するもので 恩恵をうけるのは

所得控除額 x 税率となります。

扶養控除の38万円がこれになります。 税率10%だとしたら38万円 x 10%=3.8万円の税金負担が減ります。

一方、住宅ローン減税税額控除ですから、 控除額がそのまま税金の負担減に繋がります。

モデルケースとして年収500万円で扶養家族2名の世帯の減税効果を考えてみます。

東春信用金庫のフラット35の貸し付け金利が現在:2.72%となっていますので この金利で2000万円の借入れをして20年間で返済する場合を考えます。

(融資手数料が融資金額2000万円x1.05%=21万円かかりますがここでは無視。)

住宅ローン減税無しの場合の支払額を、過去の記事で紹介した 金融電卓HP-12Cで計算してみます。

2000[PV] 2.72[g][i] 20[g][n] [PMT] と入力すると、 -10.81と表示され、住宅ローンの月々の支払が108,100円となることがわかります。

支払総額は

108,100円 x 20年 x 12ヶ月 = 25,952,900円

となります。

金利分で595万円も払わなくてはいけません。

21年の住宅ローン減税を適用すると、住宅ローン控除無しの場合の税金は

給与所得控除後の給与等の金額が346万円

扶養控除:38万円x2=76万円、

木曽控除:38万円

社会保険料:40万円とすると

所得税=346万円-76万円-38万円-40万円=192万円

この場合、所得税率5%となり192万円 x 5% = 9.6万円

住民税は346万円 - 70万円 - 35万円 - 40万円 = 201万円 x 10% = 20万円

所得税と住民税を併せて29万円が住宅ローン減税で引ける上限 (1年当たりの控除額)になり ます。

どれだけ高額なローンを組んでも支払っている税金以上には控除できませんから、 最大500万円という言葉にだまされないように注意する必要があります。

このケースの場合ですと最大でも29万円 x 10年 =297万円しか控除は受けられません。

次は実際の住宅ローン減税の控除額をモデルケースで計算してみることにします。

住宅ローン減税では年末ローン残高の1%が控除金額となりますので 2009年1月に住宅ローンを借りたとして控除額を計算してみます。

ここで、再度 金融電卓HP-12Cの出番となります。

2000[PV] 2.72[g][i] 20[g][n] [MPT] = -10.81 12[f][AMORT]と金融電卓HP-12Cに入力すると 12ヶ月分=1年分の金利が表示されて[PV]にローン残高が入ります。

[RCL][PV]とボタンをおすと1年後のローン残高がわかります。

同様に操作をしていくとそれぞれの年度の残高がわかります。

この残高に1%をかけた金額が住宅ローン減税の控除額となります。

2009年末残高:1927 x 1%=19.27万円
2010年末残高:1845 x 1%=18.45万円
2011年末残高:1765 x 1%=17.65万円
2012年末残高:1682 x 1%=16.82万円
2013年末残高:1597 x 1%=15.97万円
2014年末残高:1509 x 1%=15.09万円
2015年末残高:1420 x 1%=14.20万円
2016年末残高:1328 x 1%=13.28万円
2017年末残高:1233 x 1%=12.33万円
2018年末残高:1136 x 1%=11.36万円

これらを全て合計すると住宅ローン減税の控除額の合計は154万円となります。

500万円の住宅ローン減税を受けようと思ったら5000万円以上の住宅ローンを組 まなければなりませんから一般庶民にとっては現実的ではありませんね。


posted by じゅたく at 09:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン減税の減税額の計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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